Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Historischer Stadtkern“
Die Aufnahme der Stadt Eutin in das Städtebauförderungsprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ gab im Mai 2012 den Anlass für die Durchführung vorbereitender Untersuchungen (VU) und die Aufstellung eines integrierten Entwicklungskonzeptes (IEK) für den Historischen Stadtkern. Nach einer rund zweijährigen Bearbeitungszeit inklusive mehrerer öffentlicher Beteiligungsformate wurden die VU am 18.12.2013 durch die Stadtvertretung der Stadt Eutin zur Kenntnis genommen und eine Sanierungssatzung gem. § 142 BauGB für das Gebiet Historischer Stadtkern beschlossen. Die Satzung trat am 20.01.2014 in Kraft und ist seit diesem Zeitpunkt rechtsverbindlich.
Der Satzung entsprechend werden die Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren durchgeführt. Das bedeutet, dass die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 152 - 156a Baugesetzbuch (BauGB) anzuwenden sind.
Hiernach ist die Erhebung eines Ausgleichsbetrages geregelt:
Ausgleichsbetragspflichtig ist der Eigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, der zum Zeitpunkt des rechtsförmlichen Abschlusses der Sanierung im Grundbuch eingetragen ist. Der zu erhebende Ausgleichsbetrag entsteht erst mit Abschluss der Sanierungsmaßnahme; maßgebend ist die Aufhebung der Sanierungssatzung oder die Erklärungen der Gemeinde, dass die Sanierung für einzelne Grundstücke abgeschlossen ist.
Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Hierzu sind für jedes Grundstück der Anfangs- und Endwert einander gegenüberzustellen, wobei beide Werte bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme (§§ 162 und 163 BauGB) zu ermitteln sind.
Die Ermittlung des Bodenrichtwertes übernimmt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein (GAA). Zum Zeitpunkt des Abschlussberichts der Vorbereitenden Untersuchungen mit Stand vom November 2013, wurde unter der Maßgabe, dass sich die Gesamtinvestitionen auf ca. 33 Mio. € belaufen, die Bodenwerterhöhungen in einer Größenordnung zwischen 5 bis 50 €/m² geschätzt.
Nach ca. der Hälfte der Sanierungszeit wurden die Werte im August 2021 unter zu Grundlegung der aktuellen Kostenschätzungen von insgesamt ca. 57 Mio. € fortgeschrieben und Bodenwerterhöhungen zwischen 0 bis 32 €/m² prognostiziert.
Tabellarische Übersichten mit den Bodenrichtwerten sowie eine Wertzonenkarte finden Sie hier:
Karte Wertzone
Prognose Bodenwerterhöhung Stand 2013
Prognose Bodenwerterhöhung Stand 2021
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet „Historischer Stadtkern“ in Eutin eine rein geschätzte Prognose darstellt und erst nach Abschluss der Sanierung jedes Grundstück einzeln und individuell durch den GAA betrachtet und bewertet wird.
Für Fragen bzgl. der Bodenwerterhöhung kann der zuständige Gutachterausschuss, Kontakt: poststelle-Lübeck@LVermGeo.landsh.de, Brolingstraße 53 b-d, 23554 Lübeck, Telefon: 0451 30090-406, Auskunft erteilen.
Die Stadt Eutin kann nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB die Ablösung des Ausgleichsbetrages im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Die Ermittlung des abzulösenden Ausgleichsbetrages hat so zu erfolgen, wie sie bei der Ausgleichsbetragsermittlung nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163 BauGB) erfolgen würde und wird ebenfalls durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein vorgenommen.
Bei Interesse können Sie sich den Antrag auf vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages hier herunterladen.
Nach § 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB soll die Stadt den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierung festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige dieses beantragt und ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. In diesem Fall besteht anders als nach Satz 2 ein Rechtsanspruch.
Eine Fortschreibung des IEK hat zwischenzeitlich stattgefunden und die Stadt Eutin ist in dem Jahr 2021 in das Förderprogramm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ überführt worden.
Die Gesamtmaßnahme soll laut Beschluss der Stadtvertretung vom 18.12.2013 bis zum Jahr 2028 durchgeführt worden sein. Die Aufhebung der Sanierungssatzung wird nicht vor diesem Zeitpunkt erfolgen. Die Ausgleichsbetragserhebung wird voraussichtlich in dem Jahr 2030 vorgenommen.
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